Akademik Veri Yönetim Sistemi
Tezin Türü: Doktora
Tezin Yürütüldüğü Kurum: İstanbul Ticaret Üniversitesi, Finans Enstitüsü, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2020
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: İLKER KOÇ
Danışman: AYKAÇ ALP ELÇİN
Özet:ÖZET Konut finansmanı için önerilen alternatif bir model, kökenleri 18. Yüzyıldaki İngiliz yapı topluluğu hareketine dayanan “yapı tasarrufu” sistemidir. Finansman sağlanmadan önce belirli süre birikim sağlanmasına dayanan yöntem Almanya, Avusturya ve Fransa başta olmak üzere birçok gelişmiş ve gelişmekte olan ülkede uygulanmaktadır. Bankacılık sektörünün vade uyumsuzluğunun iyileştirilmesine, ulusal tasarruf seviyesinin arttırılmasına ve özellikle dar ve orta gelirli kesimlerin konut finansmanına erişiminin iyileştirilmesine katkı sağlama potansiyeline sahip olan yapı tasarrufu sistemi, uygulanabilmesi için düşük enflasyon ortamına ihtiyaç duyulması, yüksek kamu teşviki gerektirmesi ve karmaşık risk modellerine dayanması bakımından eleştirilmiştir. Bu çalışmanın temel amacı, önümüzdeki dönemlerde ülkemizde de hayata geçirilmesi planlanan yapı tasarrufu sisteminin öne çıkan özelliklerinin, tarihsel gelişiminin ve farklı ülke örneklerinin incelenerek modelin uygulanabilmesi için gereken akademik bilgi birikimine katkı sağlanmasıdır. Bu ana hedef çerçevesinde, yapı tasarrufu risk modellerinin araştırılması ve sistemin uygulanabilmesi için ön şart olan fiyatlama yaklaşımının ülkemiz koşullarında uygulanabilirliğinin ampirik bir analiz ile ortaya konulması çalışmanın öncelikli amaçlarından biri olarak belirlenmiştir. Yapı tasarrufu sisteminin önerilen risk model yapısı temel olarak, faiz oranı modeli, Saklı Markov modeli ve regresyon kümelemesi modeli olmak üzere, üç ayrı alt model yapısından oluşmaktadır. Saklı Markov ve regresyon kümelemesi modelleri, müşteri davranışlarının modellenmesi yoluyla yapı tasarrufu kolektifi gelişiminin tahmin edilmesini hedeflerken, faiz oranı modeli, Black-Scholes opsiyon değerleme yaklaşımı kullanılarak YT sözleşmelerinin fiyatlamasının gerçekleştirilmesini sağlamaktadır. Bu çalışmada, yapı tasarrufu fiyatlama modeli ülkemiz piyasa verileri ve CoxIngersoll-Ross kısa vadeli faiz oranı modeli kullanılarak analiz edilmiştir. Modelin uygulanması için R programlama dili ile yazılmış kod ve Monte Carlo simülasyonu yöntemi kullanılmış ve yapı tasarrufu sözleşme tarifelerinin belirlenmesi için önerilen yaklaşımın ülkemiz koşullarında anlamlı sonuçlar ürettiği sonucuna ulaşılmıştır. Anahtar Kelimeler: Yapı Tasarrufu Sistemi, Konut Finansmanı, Cox Ingersoll Ross Faiz Oranı Modeli, Black Scholes Modeli. ABSTRACT An alternative method for housing finance is the “contractual saving for housing (CSH) system”, which originally developed from late-18th century English “building society” movement. The system is based on the method which is individuals were granted housing finance after a certain saving period. CSH products has been offered as common saving and housing finance instrument in Germany, Austria, France and many other developed and developing countries. The CSH systems has the potential to enhance to access of low and middle-income households to housing finance, improve the maturity mismatch of the banking sector and increase the national savings rate. However, to be effective, CSH programs need low inflation environment and high public subsidies. Furthermore, the system is criticized for its complex risk model structure. The main purpose of this study is to examine the prominent institutional, regulation and risk management features of the CSH systems, through historical development and different country examples. In addition, it is aimed to analyse the pricing model of CSH systems, which is a prerequisite for the implementation of a CSH program. The proposed risk model structure of the CSH mainly consists of three separate modules, the interest rate model, the Hidden Markov Model (HMM) and the regression cluster model. HMM and regression clustering modules basically aim to estimate the growth of CSH collective by modelling customer behaviours. The main function of the interest rate module is the pricing of CSH contracts with the Black-Scholes approach by using stochastic short-term interest rate models. In this study, we analysed the proposed CSH pricing approach with Turkish market data and illustrated how to apply the approach by using Cox-Ingersoll-Ross interest rate model. For empirical analysis, we conducted Monte Carlo simulations by using R- codes. Numerical results indicate that the proposed models and methods for the CSH pricing approach, produce significant results for selected Turkish market data. Keywords: Contractual Saving for Housing, Housing Finance, Cox Ingersoll Ross Interest Rate Model, Black-Scholes Model. İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ . iii ÖZET . iv ABSTRACT . v İÇİNDEKİLER . vi GRAFİK LİSTESİ . x TABLO LİSTESİ . xi ŞEKİL LİSTESİ . xii KISALTMALAR . xiii GİRİŞ . 15 BİRİNCİ BÖLÜM KONUT SEKTÖRÜ ve KONUT FİNANSMANI 1. 1. Konut Sektörü ve Önemi . 23 1. 2. Konut Talep ve Arzı . 25 1. 3. Konut Finansmanı . 27 1. 3. 1. Konut Finansman Arzı . 29 1. 3. 2. Ödenebilirlik Kavramı . 30 1. 3. 3. Konut Finansman Türleri . 32 1. 3. 3. 1. İpotekli Konut Finansmanı . 33 1. 3. 3. 2. İpotek Bankacılığına Dayanan Konut Finansmanı . 34 1. 3. 3. 3. Mevduata Dayalı Konut Finansmanı . 35 1. 3. 3. 4. Konut Tasarruf Planları . 36 1. 3. 3. 5. Kamu Kaynaklı Konut Finansmanı . 38 1. 3. 3. 6. Mikro Konut Finansmanı . 39 1. 3. 3. 7. Kurumsal Olmayan Konut Finansman Sistemleri . 40 1. 3. 4. Faiz Oranlarına Göre Konut Finansman Türleri . 41 1. 4. Konut Finansman Piyasaları ve Finansal Krizler . 43 1. 5. Türkiye’de Genel Olarak Konut ve Konut Finansman Piyasaları . 45 İKİNCİ BÖLÜM YAPI TASARRUF SİSTEMİ 2. 1. Tarihsel Gelişim . 50 2. 1. 1. Dönüşümlü Kredi Tasarruf Birlikleri (RoSCAs) . 50 2. 1. 2. İngiliz Yapı Topluluğu Kuruluşları . 53 2. 1. 3. ABD Tasarruf ve Kredi Birlikleri . 56 2. 1. 4. Alman Yapı Tasarrufu Sistemi . 57 2. 1. 5. Fransız Yapı Tasarrufu Sistemi . 60 2. 2. Yapı Tasarrufu Modelleri . 63 2. 3. Kapalı Yapı Tasarrufu Sistemi . 65 2. 3. 1. Kapalı Yapı Tasarrufu Sözleşmesinin İşleyişi . 65 2. 3. 2. Alman Konut ve Konut Finansman Sektörleri . 68 2. 3. 2. 1. Alman Konut Sektörü . 68 2. 3. 2. 2. Alman Konut Finansman Sistemi . 72 2. 3. 3. Kapalı Yapı Tasarrufu Modelinin Özellikleri . 75 2. 4. Dünyada YT Uygulamaları . 84 2. 4. 1. Avusturya . 86 2. 4. 2. Geçiş Ekonomileri . 87 2. 4. 2. 1. Çek Cumhuriyeti . 90 2. 4. 2. 2. Hırvatistan . 93 2. 4. 2. 3. Macaristan . 93 2. 4. 2. 4. Polonya . 94 2. 4. 2. 5. Slovakya . 96 2. 4. 2. 6. Romanya . 97 2. 4. 3. Diğer Ülkeler . 98 2. 4. 3. 1. Çin . 98 2. 4. 3. 2. Kazakistan . 99 2. 4. 3. 3. Hindistan. 100 2. 4. 3. 4. İran . 100 2. 4. 3. 5. Tunus . 102 2. 5. Türkiye’de Yapı Tasarrufu Programları . 103 2. 5. 1. Tarihsel Süreç . 103 2. 5. 2. Güncel Uygulamalar . 106 2. 5. 2. 1. Konut Hesabı Uygulaması . 106 2. 5. 2. 2. Gayri Resmî Konut Tasarruf Planı Faaliyetleri . 107 2. 6. Yapı Tasarrufu Sisteminin Değerlendirilmesi . 110 2. 6. 1. Finansal Bir Ürün Olarak Yapı Tasarrufu Sözleşmeleri . 112 2. 6. 2. Yapı Tasarrufu Sistemi ve Makroekonomik Göstergeler . 116 2. 6. 3. Konut Teşvik Politikaları . 119 2. 6. 4. Sözleşmeye Dayalı Tasarruflar ve Yapı Tasarruf Sistemi . 124 2. 6. 5. Yapı Tasarruf Sisteminin Düzenlenmesi ve Uygulamaya Geçirilmesi . 127 2. 7. Yapı Tasarrufu Sistemine İlişkin Kurumsal Yapı . 130 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM YAPI TASARRUF SİSTEMİ RİSK MODELLERİ 3. 1. Yapı Tasarruf Sisteminin Risk Kaynakları . 133 3. 1. 1. YT Sisteminin Riskleri . 136 3. 1. 1. 1. Kredi Riski. 136 3. 1. 1. 2. Likidite Riski . 137 3. 1. 1. 3. Faiz Oranı Riski . 140 3. 1. 2. Müşteri Davranışları . 145 3. 1. 2. 1. Temel Müşteri Davranış kalıpları . 146 3. 1. 2. 2. Yeni Girişler . 147 3. 1. 3. Kolektif Riskleri ve Kolektif Dışı Riskler . 148 3. 2. Yapı Tasarruf Sisteminde Risk Yönetimi . 150 3. 2. 1. Müşteri Davranışlarının Modellenmesi . 151 3. 2. 2. YT Risk Modellerinin Gelişimi . 152 3. 2. 3. Simülasyon Modelleri . 154 3. 2. 4. Risk Yönetimi Düzenlemeleri . 156 3. 3. Genel YT Risk Modeli . 157 3. 3. 1. Literatür İncelemesi . 157 3. 3. 2. YT Risk Model Yapısının Genel Görünümü . 159 3. 3. 3. Model Sonuçları ve Değerlendirilmesi . 163 3. 3. 3. 1. Likidite Riskinin Ölçülmesi . 163 3. 3. 3. 2. Kolektif Gelişiminin Riske Maruz Değer Yöntemi ile Analizi . 164 3. 4. Davranış Modelleri . 166 3. 4. 1. Yeni Giriş Modeli . 167 3. 4. 2. Feragat ve Sürdürme Modeli . 168 3. 5. Faiz Modeli . 170 3. 5. 1. Temel Kavramlar . 173 3. 5. 2. Black-Scholes Modeli . 175 3. 5. 3. Stokastik Süreç ve İlgili Kavramlar . 177 3. 5. 4. Bono Fiyatlaması için Diferansiyel Denklem . 182 3. 5. 4. 1. Martingale . 185 3. 5. 4. 2. Girsanov Teoremi ve Radon-Nikodym Türevi . 188 3. 5. 4. 3. Bono fiyatı ve Kısa Vadeli Faiz Oranı . 188 3. 5. 5. Faiz Oranı Modelleri . 189 3. 5. 5. 1. Vasicek Modeli (1977) . 192 3. 5. 5. 2. Dothan Modeli (1978) . 192 3. 5. 5. 3. Cox, Ingersoll ve Ross (CIR) Modeli (1985) . 193 3. 5. 5. 4. Ho-Lee Modeli (1986) . 193 3. 5. 5. 5. Tek Faktörlü Hull-White Modeli (1990) . 194 3. 5. 5. 6. Üstel Vasicek Modeli (1990) . 194 3. 5. 5. 7. Black-Karasinski Modeli (1991) . 195 3. 5. 5. 8. Çok Faktörlü Modeller . 195 3. 5. 5. 9. Heath-Jarrow-Morton (HJM) Modeli . 195 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM FAİZ ORANI MODELİNİN TÜRK PİYASALARI İÇİN UYGULAMASI 4. 1. Cox-Ingersoll-Ross Modeli ve Özellikleri . 197 4. 2. CIR Modelinde Boyutsal Değişim . 199 4. 3. Verim Eğrisinin Belirlenmesi . 200 4. 4. Uygulama . 201 4. 4. 1. Veri . 201 4. 4. 2. Parametre Hesaplaması . 203 4. 4. 3. Faiz Oranı Simülasyonu . 207 4. 4. 4. Yapı Tasarrufu Ürün Fiyatlaması . 210 4. 5. Uygulamanın Değerlendirilmesi . 215 SONUÇ ve ÖNERİLER . 218 EKLER . 227 KAYNAKÇA . 263