Gayrimenkul yatırım ortaklıkları'ında COSO yaklaşımı çerçevesinde iç kontrol yapısının değerlendirilmesi

---

Tezin Türü: Doktora

Tezin Yürütüldüğü Kurum: İstanbul Ticaret Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, MUHASEBE ANABİLİM DALI, Türkiye

Tezin Onay Tarihi: 2024

Tezin Dili: Türkçe

Öğrenci: AHMET İLTER ŞAHBAZ

Danışman: Gencay Karakaya

Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu

Özet:

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun yayınladığı Tebliğ kapsamındaki usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen ve bu varlıklardan oluşan portföyü yöneten kurum veya iş ortaklarıdır. GYO'ların esas amaçları, getirisi yüksek gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere yatırım yaparak bu gayrimenkullerden kira geliri ile alım satım kazançları elde etme doğrultusunda yatırım yapılan mülklerin belli bir süre sonunda sağladığı gelire ulaşmak şeklinde özetlenebilir. GYO'ların sermaye Piyasası Kuruluna tabi olmaları ve çıkarılmış sermayelerinin en az 25%'sini halka arzetme zorunluğu bireysel ve kurumsal yatırmıcılardan yatırım almaları fırsatına sahip olma imkanı getirmektedir. Bireysel olarak gayrimenkul yatırımı yapanlar, satın aldıkları gayrimenkulün riskinide satın alırlar, bu riskleri yönetmeleri zorudur. Kurumsal bir yapıya sahip olan GYO'larının, doğru fizibilitelerle farklı gayrimenkullere yatırım yaparak portföylerini çeşitlendirmeleri ve risklerini doğru yönetmeleri bireysel yatırımcıların bu ortaklıkların hisse senetlerine yatırım yapmalarını sağlar. 313.853.126.107,00 TL aktif büyüklüğe sahip, yerli ve yabancı toplam 1.375.238 adet yatırımcısı bulunan GYO'larının kendilerine yatırım yapanlara, tedarikçilerine, müşterilerine, finans kuruluşlarına, devlete, yönetimlerine ve çalışanlarına karşı önemli sorumlulukları vardır. Bu anlamda GYO'ları için; işlemlerin yasa ve yönetmeliklere göre yürütülmesi ile birlikte, Mali tablolarının doğru ve güvenlir bilgiler içermesi, faaliyetlerinin etkin ve verimli sürdürülmesi, risk yönetimi gibi fonksiyonlara sahip olmasını önemli hale getirmiştir.. Muhasebe ve denetim alanında yapılan bu çalışmada; gayrimenkul sektöründe ciddi bir büyüklükte yer alan bu kuruluşların sorumluluklarının değerlendirilmesi düşünülmektedir. Bu doğrultuda GYO amaç ve hedeflerine ulaşabilmeleri için etkin risk yönetim süreçlerini tesis etmelidirler. İç Kontrol Yapısı, her kurumda olduğu gibi GYO'ında da gittikçe artan ve karmaşık hale gelen risk yönetim süreçlerine sistematik, akademik ve analitik çözümler getirmektedir. Çalışmamız dâhilinde işlenmek istenilen İç Kontrolün COSO yaklaşımı çerçevesinde, işleyiş bakımından; risk yönetimi, iç denetim odağında iç kontrol uygulamalarının birer asli unsuru olarak değerlendirilmektedir. Araştırmanın örneklemini, hali hazırda BİST'de işlem gören 38 adet GYO içerisinden, risk yönetimi, iç denetim ve iç kontrol yapılarının kuruluşu ve işleyişinde aktif görev almış; daire başkanları, başkan yardımcıları, müdürler, müdür yardımcıları, denetçiler oluşturmaktadır. Söz konusu örneklem 20 kişiden oluşmaktadır ve bu 20 kişi, 19 GYO'nı temsil etmektedir. Çalışmanın uygulama kısmında ise, sosyal bilimlerde son dönemlerde daha çok kullanılmaya başlanan Analitik Hiyerarşi Süreci (Analytic Hierarchy Process - AHP) modeli tercih edilmiştir. Bunun nedeni analitik ve sistematik bir süreç olan kurumsal risk yönetimini; yine akademik, analitik ve sistematik bir model olan analitik hiyerarşi süreci ile değerlendirmektir. Çalışmada analitik hiyerarşi sürecinin bundan sonraki kullanımları için de katkı sağlayacağı düşünülmektedir.